MKTG SR - pasek na kartach artykułów

Co w mieszkaniu jest pomieszczeniem przynależnym, a co pomocniczym? Czy można sprzedać pomieszczenie przynależne?

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Wideo
od 16 lat
Do mieszkania mogą być przypisane tak zwane pomieszczenia przynależne, do których zalicza się m.in. garaż, komórka lokatorska czy piwnica. Co ważne, pomieszczenie przynależne może być przedmiotem osobnej sprzedaży, ale tylko na ściśle określonych zasadach. Wyjaśniamy, co mówi prawo oraz jak odróżnić te lokale od pomieszczeń pomocniczych.

Spis treści

Co w mieszkaniu liczy się jako pomieszczenie przynależne, a co nie?

Na określenie „pomieszczenie przynależne” można nieraz trafić m.in. w ogłoszeniach o sprzedaży nieruchomości. Choć pojęcie to nie ma precyzyjnej definicji w polskim prawie, to jednak na podstawie ustawy o własności lokali można wskazać, o co chodzi. Jak się okazuje, jest to dodatkowe pomieszczenie przynależące do lokalu, służące zaspokajaniu potrzeb innych niż mieszkaniowe

piwnica
Dla laika odróżnienie pomieszczeń przynależnych od pomocniczych bywa trudne. Andrzej Zgiet/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE

Jak podaje art. 2 ust. 4 ustawy, pomieszczenie przynależne musi stanowić część składową mieszkania. Nie musi jednak do niego przylegać ani nawet znajdować się w tym samym budynku (musi jedynie znajdować w obrębie tej samej działki co mieszkanie). Podane w ustawie przykłady pomieszczeń przynależnych to:

  • piwnica,
  • garaż (choć nie zawsze, bo bywa też odrębną nieruchomością),
  • komórka lokatorska,
  • strych.

Trzeba pamiętać, że ta lista nie jest zamknięta, a więc można do niej dodać inne lokale spełniające definicję pomieszczenia, np. boks rowerowy, składzik itp. Pomieszczeniem przynależnym nie będzie za to np. ogródek albo miejsce postojowe, gdyż – nie mając ścian – nie jest pomieszczeniem.

Warto też pamiętać, by nie mylić pomieszczeń przynależnych z częścią wspólną nieruchomości. Tu różnica jest prosta – pomieszczenia przynależne jest częścią konkretnego mieszkania i stanowi własność jednej osoby, a części wspólne to miejsca takie jak np. wózkownie, rowerownie czy winda, z których mogą korzystać wszyscy właściciele mieszkań w budynku.

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego – wskazuje ustawa o własności lokali.

Pomieszczenia przynależne a pomieszczenia pomocnicze – czym się różnią?

Pomieszczeń przynależnych nie należy mylić z pomocniczymi. Pomieszczenia pomocnicze są jeszcze słabiej zdefiniowane w prawie, ale z cytowanej już ustawy wynika, że są to pomieszczenia służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych niebędące izbami. Zwyczajowo uznaje się, że chodzi o: toalety, łazienki, korytarze, przedpokoje, antresole, schody wewnętrzne itp. Można zatem wskazać trzy kluczowe różnice:

  • pomieszczenia pomocnicze są integralną częścią lokalu, a przynależne mogą znajdować się np. na innym piętrze czy w ogóle poza budynkiem (np. garaż);
  • pomieszczenia pomocnicze służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a przynależne – nie;
  • pomieszczenia pomocnicze nie mogą być sprzedawane osobno od lokalu, a przynależne – tak.

W praktyce to, czy dane pomieszczenie liczy się jako przynależne, czy pomocnicze, czy też ani jedno, ani drugie, jest przedmiotem licznych sporów i w razie wątpliwości najlepiej zasięgnąć opinii prawnika.

Metraż mieszkania – pamiętaj o wliczaniu do niego pomieszczeń przynależnych

Przy zakupie czy sprzedaży mieszkania istotny jest fakt, że zgodnie z prawem powierzchnię pomieszczeń przynależnych należy wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania. Oznacza to, że warto uważnie czytać ogłoszenia, bo może się np. okazać, że 60-metrowe mieszkanie to tak naprawdę 50-metrowy lokal z doliczoną piwnicą i komórką lokatorską.

Warto dodać, że pomieszczenia przynależne mają też wpływ na obliczanie, jaka część nieruchomości wspólnej przypada na dany lokal. Wylicza się to bowiem na podstawie powierzchni użytkowej mieszkania, a więc uwzględniającej też metraż np. garażu czy strychu.

Czy można sprzedać pomieszczenie przynależne? Tak, ale nie każdemu

Kwestia osobnej sprzedaży pomieszczeń przynależnych (np. samej piwnicy bez mieszkania) długo była niejasna i sporna. W 2018 r. Sąd Najwyższy wydał jednak wyrok, który jednoznacznie ustalił zasady sprzedaży. Jak ustalił sąd, pomieszczenie przynależne można sprzedać wyłącznie właścicielowi innego lokalu w tej samej wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota musi wyrazić na to zgodę.

Dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu (...) wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu (...) położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej; do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały – podano w Uchwale Sądu Najwyższego III CZP 52/18.

Innymi słowy, żeby właściciel mieszkania mógł sprzedać osobno komórkę lokatorską czy piwnicę, musi znaleźć chętnego do transakcji sąsiada z tej samej wspólnoty. Następnie wspólnota musi zwykłą większością głosów przyjąć uchwałę, która na taką transakcję zezwala. W innych przypadkach sprzedaż pomieszczenia przynależnego jest możliwa tylko razem z mieszkaniem.

Polecjaka Google News - RegioDom

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera

Materiał oryginalny: Co w mieszkaniu jest pomieszczeniem przynależnym, a co pomocniczym? Czy można sprzedać pomieszczenie przynależne? - RegioDom.pl

Wróć na kurierlubelski.pl Kurier Lubelski