Czyje lokatorskie są własnościowe?

    Czyje lokatorskie są własnościowe?

    Aleksandra Chomicka

    Kurier Lubelski

    Kurier Lubelski

    Niewiele osób zwróciło uwagę na to, że z przepisów ustawy o przekształceniu lokatorskiego prawa w prawo własności mogą, a nawet powinni skorzystać również ci wszyscy, którzy mają mieszkania własnościowe. Wprawdzie, w odróżnieniu od tych pierwszych, można je sprzedawać i dziedziczyć, ale trzeba pamiętać, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie jest prawem własności, lecz ograniczonym prawem rzeczowym do mieszkania! Dzisiaj może nie ma to jeszcze znaczenia i nie odbija się na cenach, ale nie zawsze tak będzie!
    Aby wyjaśnić istotę zjawiska - warto przypomnieć trochę historii polskich spółdzielni mieszkaniowych. Powstawały na ziemiach polskich pod zaborami, jeszcze przed odzyskaniem niepodległości, a jedną z najstarszych jest Spółdzielnia Mieszkaniowa w Tczewie, której historia rozpoczęła się w końcu XIX wieku. Powołano ją do życia 26 sierpnia 1898 r. pod nazwą Urzędnicza Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa i zarejestrowano ją w Sądzie Powiatowym w Tczewie.
    Od 4 października 1902 działała spółdzielnia w Toruniu jako Stowarzyszenie Urzędników dla Budowy Domów i Mieszkań . Nadal istnieje, wybudowała łącznie już ponad 17 tysięcy mieszkań. Najsłynniejsza była - m.in. dzięki Melchiorowi Wańkowiczowi i jego rodzinnym wspomnieniom, spisanym już po wojnie w bardzo osobistym "Zielu na kraterze" - Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa na Żoliborzu, utworzona w 1921 roku.

    Ten dorobek po wojnie pozostawał w rękach spółdzielców, co ówczesne władze tolerowały tylko do czasu... W 1961 roku wprowadzono do polskiego systemu prawnego ograniczone prawo rzeczowe do mieszkania, wywłaszczając faktycznie członków spółdzielni, którzy wcześniej pełne prawo własności posiadali (istotę tej zmiany można znaleźć w przepisach końcowych ustawy z 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach Dz.U. z 1961 r., nr 12, poz. 61).

    - Prawu temu nie nadano wówczas celowo żadnej nazwy, żeby skutecznie uśpić uwagę społeczną, bo przecież faktycznie odebrano obywatelom ich własność - pisze prof. Adam Biela. - Miał się po prostu nikt nie zorientować, co się właściwie stało. Na nazwanie rzeczy po imieniu zdecydowano się dopiero... w warunkach stanu wojennego, w przepisach ustawy prawo spółdzielcze w 1982 roku, kiedy to wprowadzono nazwę "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu". Mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie jest własnością spółdzielców. Należy do spółdzielni, o czym świadczy informacja w księdze wieczystej. Manipulacja semantyczno-prawna okazała się perfekcyjna, bowiem jeszcze do dzisiaj wielu członków spółdzielni mieszkaniowej nie rozróżnia pomiędzy własnością mieszkania a ograniczonym prawem rzeczowym do mieszkania, określanym nazwą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. To jest właśnie główna przyczyna tego, że bardzo wielu członków spółdzielni nie złożyło wniosku o uwłaszczenie, wychodząc z założenia, że większej różnicy między tymi nazwami nie ma i właściwie to nie ma sobie czym głowy zawracać. Tymczasem w świetle orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego od 31 grudnia 2009 roku nie będą mogli dokonywać uwłaszczenia na najkorzystniejszych warunkach nie tylko członkowie spółdzielni, którzy mają spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania, ale również ci członkowie, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo. Trybunał zakwestionował bowiem zarówno zasady uwłaszczenia określone w art. 12 ust. 1 (dotyczące mieszkań lokatorskich), jak i w art. 1714 ust. 1 (dotyczące mieszkań własnościowych).

    Dlatego ci członkowie spółdzielni, którzy spełniają wymogi odchodzącej do lamusa ustawy - nie mają żadnych zaległości w spłacie kosztów budowy przypadających na ich mieszkanie ani w spłacie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w części przypadającej na ich lokal i spłacili nominalną kwotę umorzenia przez państwo kredytu, zaciągniętego przez spółdzielnie, przypadającą na ich lokal - powinni (póki czas) upomnieć się o swoje! W takim przypadku są zobowiązani pokryć tylko koszty związane z opłatą notarialno-sadową. Opłata ta uiszczana jest łącznie w kancelarii notarialnej przy podpisywaniu uwłaszczeniowego aktu notarialnego i w roku 2009 nie powinna przekraczać 800 złotych. Zdarza się jednak, że w niektórych kancelariach notariusze podwyższają te kwoty w sposób nieprzewidywalny przez ustawę. W takich sytuacjach należy się od notariusza domagać uzasadnienia wysokości proponowanych przez niego kosztów.

    Co będzie, gdy korzystne zasady przekształcania lokali własnościowych utracą moc?

    - Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że przeniesienie własności uwzględniające tylko koszty budowy jest uszczupleniem majątku spółdzielni. Zasugerował, że wartość mieszkania trzeba odnosić do wartości rynkowej - twierdzi Gabriela Masłowska z PiS. Zdaniem adwokata Piotra Schramma z kancelarii Gessel, konsekwencją uwzględnienia stanowiska TK przez ustawodawcę będzie wprowadzenie dodatkowych kosztów przekształcenia. Będą dopłaty?

    W wyroku z 17 grudnia 2008 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 1714 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który przewiduje warunki przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełne prawo do lokalu, jest niezgodny z konstytucją, bo narusza zasadę ochrony własności. Przepis ten nakłada na zarząd obowiązek zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. TK krytycznie odniósł się też do przepisów ustawy określających, jak ma być sformułowana taka umowa.

    - Domyślam się, że TK chodziło o to, że dopłacać do przekształceń mieszkań własnościowych powinni tylko ci członkowie, którzy budując mieszkania, korzystali z umorzenia części kosztów budowy - zauważa Ryszard Jaszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

    Czy wprowadzenie dodatkowych opłat za przekształcenie mieszkań własnościowych może sprawić, że ich wartość spadnie w stosunku do mieszkań hipotecznych? Czy - gdy zabraknie czasu na załatwienie formalności do końca roku (a zabraknie go na pewno!) sąd może przekształcić mieszkanie, wstępując w uprawnienia spółdzielni?

    W świetle proponowanych zmian do ustawy - o ile zostanie ona uchwalona - spółdzielnie będą mogły ustalać samodzielnie zasady przekształceń i wprowadzać dodatkowe opłaty za przekształcenie prawa do spółdzielczych mieszkań w pełną własność nie tylko w przypadku mieszkań lokatorskich, ale również własnościowych. No, chyba że spółdzielnia zbankrutuje...

    Czytaj treści premium w Kurierze Lubelskim Plus

    Nielimitowany dostęp do wszystkich treści, bez inwazyjnych reklam.

    Komentarze

    Dodajesz komentarz jako: Gość

    Dodając komentarz, akceptujesz regulamin forum

    Liczba znaków do wpisania:

    zaloguj się

    Najnowsze wiadomości

    Zobacz więcej

    O tym się mówi

    Oto 10 najbogatszych Polaków przed czterdziestką [RANKING]

    Oto 10 najbogatszych Polaków przed czterdziestką [RANKING]

    Nowy most w Lublinie. Ma być gotowy w tym miesiącu

    Nowy most w Lublinie. Ma być gotowy w tym miesiącu

    Młodzi fonoholicy potrzebują pomocy. Rodzicu, zadbaj o swoje dziecko.

    Młodzi fonoholicy potrzebują pomocy. Rodzicu, zadbaj o swoje dziecko.