Górki Czechowskie – fakty i mity

Po dwóch latach od tych badań, teren Górek Czechowskich zaczyna powoli się zmieniać. We wrześniu br. zaczęła się budowa pierwszej ścieżki pieszej łączącej dwa osiedla. Zanim jednak ruszyły prace na tym terenie, inwestycja była jednym z głównych tematów rozmów między mieszkańcami Lublina. W 2019 r. odbyło się w tej sprawie nawet pierwsze w historii miasta referendum lokalne. Jego wyniki okazały się niewiążące z uwagi na zbyt niską frekwencję. W tym samym roku właściciel 105 hektarów Górek Czechowskich przekazał miastu za symboliczną złotówkę 75 ha terenów zielonych. Obszar ten będzie docelowo przeznaczony pod naturalistyczny park dostępny dla wszystkich mieszkańców naszego miasta.

Przypomnijmy najważniejsze fakty z 2020 r. związane z terenem Górek Czechowskich:

• styczeń 2020 r. - prezydent Krzysztof Żuk zapowiedział, że skieruje do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosek o kasację wyroku w sprawie unieważnienia części uchwały rady miasta z 30 czerwca 2019 r. w sprawie zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin, które odmówiło przystąpienie do zmiany planu obowiązującego od 2005 r.
• luty 2020 r. - TBV Investment ogrodziło teren przeznaczony w Miejskim Planie Zagospodarowania Przestrzennego obowiązującym od 2005 r. pod różne formy zabudowy, w tym usługową, handlową i sportową
• marzec 2020 r. - prezydent złożył wniosek o kasację wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego do Naczelnego Sądu Administracyjnego
• lipiec 2020 r. - TBV Investment ogłosiło informację o budowie oświetlonej ścieżki łączącej dwa osiedla – Botanik i Czechów oraz placu zabaw
• wrzesień 2020 r. – TBV Investment otrzymało pozwolenia na budowę oraz rozpoczęło prace związane z budową ścieżki pieszej na terenie Górek Czechowskich
• grudzień 2020 r. - dewastacja nowopowstającej ścieżki przez quady

To jeden z głównych atutów inwestycji. Niezagospodarowany dotychczas teren nieużytków zmieni się w 75-hektarowy park naturalistyczny. Będzie to największe miejsce odpoczynku i rekreacji w Lublinie – trzy razy większe niż powierzchnia Parku Ludowego i sześciokrotnie bardziej rozległe niż Ogród Saski. (Park Ludowy ma powierzchnią 23 ha, a Ogród Saski 12 ha).
Warto dodać, że dotychczasowy teren zielony był zdominowany przez nawłoć – gatunek rośliny mocno inwazyjnej, która niszczy gatunki chronione. Znajdowało się tu też wiele dzikich wysypisk śmieci, a wieczorne spacery nie należały do przyjemności.
Cały obszar czynny ekologicznie zajmował 250 ha. Znaczna część terenów, które były czynne ekologicznie i miały zostać przeznaczone pod rezerwat przyrody została już zabudowana.

Rewitalizacja Parku Ludowego, który niedawno został oddany do użytku kosztowała ponad 40 mln zł. Inwestycje finansowało miasto z własnej kieszeni. TBV proponuje natomiast wykonanie o wiele większego parku (naturalistycznego) wraz z zaaranżowanymi placami zabaw, wybiegiem dla psów oraz małą architekturą i oświetleniem.
Obecnie TBV realizuje na terenie Górek Czechowskich budowę oświetlonej ścieżki pieszej wraz z placem zabaw, która będzie oddana do użytku mieszkańców w przyszłym roku. Ścieżka łączy dwa sąsiadujące ze sobą osiedla – Botanik oraz Czechów.

Zgodnie z zapisami umowy zawartej z miastem, spółka TBV, poza wybudowaniem parku, zobowiązała się do stworzenia układu drogowego przy ul. Generała Ducha, Poligonowej oraz Relaksowej, a także do wykonania pełnej infrastruktury drogowej przynależnej do inwestycji. Ponadto TBV Investment ma przekazać na rzecz miasta działkę o powierzchni 1,5 ha mającą zaspokoić potrzeby oświatowe w postaci budowy szkoły oraz wybudować lokal przystosowany do potrzeb żłobka lub przedszkola.
Warunek realizacji wszystkich założeń jest jeden - lubelski deweloper będzie mógł na części terenu wybudować budynki wielorodzinne. Ze 105 ha, które należały do spółki TBV ok. 75 ha ma objąć park, a pozostały teren ma być przeznaczony pod osiedle mieszkaniowe wraz z usługami towarzyszącymi.

Obecnie obowiązujący Miejski Plan Zagospodarowania Przestrzennego z 2005 r. pozwala na zabudowę (na 30 ha) obiektami handlowo-usługowymi. Na terenie samych Górek są już wybudowane domy jednorodzinne. Planowane bloki mieszkalne będą ulokowane na wysoczyznach znajdujących się dookoła cennych ekologicznie wąwozów. Sama koncepcja budowy osiedla w tym miejscu jest zgodna z aktualnie panującą tendencją architektoniczną, według której właściwym kierunkiem jest zacieśnianie miast jak najbliżej ich centrum, a nie ich rozbudowa na szersze tereny.

Zmiana planu zagospodarowania terenu na możliwość zabudowy wielorodzinnej spowoduje znaczące wpływy do budżetu miasta. Z raportu dra Mariusza Kici z UMCS wynika, że dodatkowe wpływy z podatku od nieruchomości w 11-letnim okresie realizacji inwestycji to 2,6 mln zł rocznie (po jej zakończeniu przynajmniej 460 tys. zł rocznie). To nie wszystko. Szacuje się, że dodatkowe wpływy z podatku PiT po zakończeniu inwestycji przyniosą rocznie ok. 4 mln zł. Łączne efekty wzrostu wpływów z podatku dochodowego CIT w 11-letnim okresie realizacji inwestycji mogą wynieść około 770 tys. zł. Przypomnijmy, że efektem pandemii koronawirusa w budżecie Lublina na rok 2021 jest deficyt w wysokości 117 mln zł, a prezydent Lublina Krzysztof Żuk zapowiada, że przyszły rok "nie będzie łatwy". Zapowiedział już, że skutki epidemii mogą przynieść spadek dochodów z podatków PIT i CIT.
Warto także dodać, że inwestycja TBV to również nowe miejsca pracy. Podczas jej trwania na zatrudnienie może liczyć nawet ponad 700 osób. Po jej zakończeniu – połowa z nich.

Warto zauważyć, że teren przeznaczony w MPZP obowiązującym od 2005 r. pod zabudowę jest już w pełni uzbrojony oraz przygotowany do realizacji inwestycji. Jak twierdzą rzeczoznawcy, uzbrojenie innego terenu tej samej wielkości przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną może kosztować miasto ok. 200 mln zł.