Kupujący mieszkania chętniej ryzykują. Na co zwrócić uwagę, by uniknąć strat?

Z analiz firmy Home Broker wynika, że dwóch na trzech nabywców na rynku pierwotnym kupuje mieszkanie przed jego oddaniem do użytkowania. W stosunku do ubiegłego roku oznacza to 14 proc. wzrost.

Dziś jedna trzecia transakcji w dużych miastach dotyczy lokali od developera. Udział ten utrzymuje się na stałym poziomie. Na rynku wciąż brakuje mieszkań. Rządowi eksperci szacują niedobory na 1,5 - 1,7 mln lokali.

Gotowe mieszkania są coraz mniej popularne.

– Po stagnacji spowodowanej kryzysem, deweloperzy realizują nowe projekty – mówi Bartosz Turek, analityk Home Broker. – W rezultacie w ostatnim roku zaczęli budowę o blisko 40 proc. większej liczby mieszkań niż rok wcześniej. W ofercie dominują lokale, których budowa zostanie ukończona za kilka lub kilkanaście miesięcy.

Ryzyko związane z ich zakupem nie odstrasza nabywców. Z ankiet HB wynika, że ponad 60 proc. klientów kupiło w ostatnich trzech miesiącach mieszkanie od dewelopera zanim lokal został oddany do użytkowania. Przed rokiem na taki krok decydowało się ponad 50 proc. klientów.

Badania pokazują, że co czwarty nabywca kupuje mieszkanie przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych. To wzrost o 40 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. Klientów przekonuje głównie szeroki wybór lokali i atrakcyjna cena. Nawet bez dodatkowych rabatów za mieszkanie na wczesnym etapie realizacji trzeba zapłacić mniej niż po oddaniu lokalu do użytkowania.

Chętniej też kupujemy mieszkania w budynkach, w których prace budowlane wyszły ponad powierzchnię ziemi, ale nie przekroczyły stanu surowego zamkniętego. W ostatnich trzech miesiącach co czwarty klient wybiera właśnie takie mieszkanie.

Mniej atrakcyjne dla nabywców są lokale w inwestycjach ukończonych i tych, gdzie trwają prace wykończeniowe.

Udział takich mieszkań w ogólnej sprzedaży spadł w ostatnich miesiącach o kilka procent.

Preferencje klientów się zmieniają, ale wciąż największym powodzeniem cieszą się gotowe mieszkania. Na taki zakup decyduje się 34 proc. nabywców. Liczba ta ciągle się zmniejsza. W zeszłym roku mieszkanie w ukończonej inwestycji wybierało 42 proc. klientów.

Takie rozwiązanie ma swoje minusy. Zazwyczaj można wybierać z niewielkiej puli pozostałych do sprzedania mieszkań. Z drugiej strony można liczyć na rabat, gdy deweloperowi zależy na zamknięciu projektu. Oczywistym plusem jest niskie ryzyko, w porównaniu do zakupu „dziury w ziemi”.

Największą skłonność do ryzyka mają klienci z Warszawy. Tam na zakup mieszkania przed rozpoczęciem budowy decyduje się blisko jedna trzecia nabywców. Drugie tyle wybiera gotowe lokale. Takie proporcje to rezultat dużej liczby nowych inwestycji uruchamianych w stolicy. Wzmaga to konkurencję cenową. Deweloperzy, aby otrzymać finansowanie, muszą legitymować się dużą liczbą zawartych umów z klientami.

Ryzyko związane z zakupem mieszkania spada w miarę postępowania inwestycji. Nie chodzi jednak tylko o niebezpieczeństwo otrzymania lokalu w budynku, który nie przypomina reklamowych wizualizacji. Największym niebezpieczeństwem jest bankructwo dewelopera.

– Gdy dojdzie do niego przed podpisaniem umowy finalnej, to majątek dewelopera, a wraz z nim nabywany lokal, trafiają do masy upadłościowej – mówi Turek. – Lepsze miejsce w kolejce po pieniądze gwarantuje umowa przedwstępna podpisana w formie aktu notarialnego. W każdym jednak przypadku nabywca może się liczyć z długotrwałymi procedurami i kosztami.

Niestety, według analityków umowy między deweloperami, a klientami zwykle chronią przede wszystkim tych pierwszych.

Co powinna zawierać bezpieczna umowa z deweloperem:

1. Umowa w formie aktu notarialnego - podnosi bezpieczeństwo prawne i ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta.

2. Cena - powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie.

3. Zmiana metrażu i jej konsekwencje - W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu kupujący, ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji.

4. Płatność w ratach - umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Kluczową sprawą jest dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek.

5. Zawarcie umowy ostatecznej - umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy ostatecznej. Umowa ostateczna nie może być zwarta jeśli deweloper nie uzyska pozwolenia na użytkowanie, nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla i nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu

6. Gwarancja - okres gwarancyjny powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone usterki.

7. Odbiór lokalu - umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym.

8. Odstąpienie od umowy - nabywca powinien mieć do tego prawo w wypadku opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy, opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego, nieusunięcia w terminie wad i usterek, niewykonania w terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla, nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach