Poradnik. Sposoby na tanie mieszkanie

W Lublinie średnia, miesięczna wystarczy na niecały metr nowego mieszkania. Pod względem możliwości zakupowych Polska jest w ogonie Europy. – Zgodnie z prawem można jednak stać się właścicielem mieszkania wpłacając zaledwie 3,75% jego ceny – przekonuje Bartosz Turek, analityk Home Broker.

Pierwsza metoda to zakup mieszkania z lokatorem, któremu przysługuje prawo dożywocia. W umowie notarialnej nabywca lokalu zobowiązuje się do przyjęcia pod swój dach i dożywotniego utrzymywania oraz opieki nad poprzednim właścicielem. Po jego śmierci nabywca zobowiązany jest także pokryć koszty pochówku.

Takie obowiązki oznaczają niższą cenę. O ile? Według GUS, przeciętna 70-latka będzie żyć jeszcze 13 lat. Załóżmy, że sprzedaje mieszkanie warte 400 tys. zł. Wartość dożywotniego świadczenia wraz z kosztami utrzymania specjaliści szacują na 1500 zł miesięcznie. Wartość ta powinna rosnąć zgodnie z wpływem inflacji. Z drugiej strony, tego rodzaju świadczenia są alternatywą dla zakupu na kredyt, oprocentowany dziś na przeciętnie 5,5% w skali roku.

– Uwzględniając wpływ tych czynników można oszacować wartość prawa dożywocia na kwotę 197 tys. zł – mówi Turek. –Mieszkanie warte 400 tys. zł można więc kupić za około 200 tys. zł, zawierając umowę dożywocia z poprzednią właścicielką.

Kolejna z opcji to kupno mieszkania od komornika. Zaoszczędzić możemy nawet jedną trzecią wartości lokalu. W pierwszej licytacji minimalna cena nie może być niższa niż 75% wartości rynkowej. Gdy nie znajdzie się kupiec, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie zaledwie dwóch trzecich wartości. Taka forma zakupu nie jest jednak zbyt popularna.

Ogłoszeń komorniczych jest niewiele, bo i egzekucje z mieszkania prowadzone są rzadko. Dłużnicy potrafią się przed nimi skutecznie bronić. W całej Polsce jest dziś tylko ok. 100 tego typu ofert.

Dostęp do informacji o licytacjach jest też ograniczony. Obowiązek rozpowszechniania takich danych dotyczy jedynie tablic ogłoszeń w gminie i siedzibie sądu rejonowego. Trzeba też zamieścić informację w gazecie.

Co więcej, żeby licytować, najlepiej mieć gotówkę. Przed aukcją trzeba bowiem wpłacić wadium. To 10 proc. wartości nieruchomości. Resztę należy zapłacić w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia, które kończy licytację. Termin ten można przedłużyć do miesiąca.

– Uzyskanie kredytu hipotecznego na tego typu zakup byłoby bardzo trudne, choć nie niemożliwe – dodaje Turek. – Pozostaje też kwestia najważniejsza. W przypadku większości mieszkań wystawianych na licytacji dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Zgodnie z prawem nie można go wyrzucić na bruk.

Nakazu eksmisji trzeba domagać się przed sądem. Później należy zapewnić lokatorowi inny lokal lub czekać na przydział takowego przez gminę. W Lublinie czeka się na to po kilka lat. Podobnie jest w całym kraju.

Trzecia i szybsza możliwość to zakup mieszkania od samorządu lub państwowych instytucji. Lokale na sprzedaż oferują mi. in. państwowi pracodawcy, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, Lasy Państwowe i PKP.

– Tego typu transakcje umożliwiają zakup mieszkania nawet za 3,75 proc. jego wartości – przypomina Turek. – Problem w tym, że uprawnionymi do kupna z wysoką bonifikatą są najemcy lokali, czasem też osoby bliskie stale z nimi mieszkające.

By doszło do transakcji, musi zostać spełnionych kilka innych warunków. Jak to wygląda w przypadku leśników? Właściciel powinien ogłosić chęć sprzedaży mieszkań. Najemca musiał przepracować lub przynajmniej wynajmować mieszkanie należące do Lasów Państwowych przez trzy lata.

Wtedy może skorzystać z prawa pierwszeństwa nabycia i bonifikaty. Wynosi ona 6 proc. za każdy rok zatrudnienia i 3 proc. za każdy rok najmu. W sumie nie może jednak przekroczyć 95 proc. wartości mieszkania. Za 5 proc. wartości mogą wykupić lokale także emeryci i renciści. W obu przypadkach należność można rozłożyć na 60 rat.

Co więcej, kto nie pracował w Lasach Państwowych, ale wynajmuje mieszkanie od przynajmniej 3 lat i ma umowę na czas nieokreślony, może skorzystać nawet z 45 proc. bonifikaty. Jest tu jednak jeden haczyk. Mieszkania nie można sprzedać przez pięć lat. W przeciwnym razie leśnicy upomną się o zwrot bonifikaty, powiększonej o wzrost cen nieruchomości.

Szansą na tanie mieszkanie jest również zakup poddasza do adaptacji. Trzeba tu ponieść spore nakłady.

– Cena ich zakupu jest jednak bezkonkurencyjna, a prace adaptacyjne można przeprowadzić we własnym zakresie, co obniża koszty – ocenia Turek.

Przykład? Krakowskie Stare Miasto. Można tam kupić poddasze o powierzchni 185 m kw. w kamienicy z XIX wieku. Cena to 3,2 tys. zł za mkw. Metr mieszkania w tej dzielnicy kosztuje średnio ponad 10 tys. zł.

Możemy też zdecydować się na mieszkanie do remontu. To prostsze, niż adaptacja poddasza. Nie wymaga też dodatkowych formalności. Niestety, nie zawsze się opłaca. Analitycy Home Broker zbadali takie oferty w 11 miastach. Okazało się, że mieszkania do remontu są tańsze średnio o 339 zł za mkw. To niewiele, nawet jeśli konieczne prace przeprowadzimy najniższym kosztem.

– Przy lokalu o powierzchni 50 mkw na same materiały trzeba wydać ok. 23 tys. zł – mówi Turek. – Na to składa się wyrównanie ścian, wymiana podłóg, okien, drzwi, akcesoriów łazienkowych oraz glazury i elementów instalacji elektrycznej.

To oznacza, że musimy dołożyć 460 zł na każdy metr kwadratowy. W sumie zapłacimy więcej niż kupując mieszkanie, które nie wymaga poważnej ingerencji. Decydując się na lokal do remontu, trzeba więc bardzo dokładnie kalkulować.

Większe możliwości mają małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dziecko. Mogą skorzystać z programu „Rodzina na Swoim”. Przez osiem lat państwo będzie za nich spłacać połowę odsetek kredytu hipotecznego. Obecnie program umożliwia kupno mieszkania o powierzchni do 75 mkw. Dopuszcza też budowę domu o maksymalnej powierzchni 140 mkw.

Co najważniejsze, do „RnS” kwalifikują się tylko nieruchomości, których cena nie przekracza limitów ustalanych dla konkretnych obszarów. Utrzymują się one jednak na dość niskim poziomie, w porównaniu do średnich cen transakcyjnych na rynku. Różnice sięgają tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Lublin jest jednak w bardzo dobrej sytuacji. Aktualny limit w „RnS” wynosi 4687 zł za mkw. Średnia cena transakcyjna poza programem to 4665 zł za mkw. Różnica wynosi więc tylko 22 zł.

Korzystając z „Rodziny na Swoim” warto pamiętać, że państwowa dopłata dotyczy maksymalnie 50 mkw. mieszkania i 70 mkw. domu. Pozwala jednak zaoszczędzić co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych.

– Kto może, niech kupuje za gotówkę – radzą eksperci. – Warto zwrócić uwagę na tak zwane „okazje” – dodaje Turek. – Lokale takie występują w sprzedaży rzadko i krótko, a zakres obniżek nie przekracza zazwyczaj 10% - 15% względem poziomu rynkowego.

Aby skorzystać z takiej oferty, trzeba się szybko decydować. Zazwyczaj wyłącza to możliwość pozyskania kredytu hipotecznego.

Gdy zależy nam na niskiej cenie, atrakcyjną propozycją może być mieszkanie w tzw. „wielkiej płycie”. Od takich lokali odstraszają zwykle krzywe ściany, kłopoty z akustyką, czy chociażby wielkość pokoi. Wątpliwości może budzić też jakość wielkopłytowej technologii.

Plusy takiego mieszkania to często atrakcyjna lokalizacja i dobrą komunikacja, a także duże przestrzenie między poszczególnymi blokami. Największą rolę gra jednak cena.

– Zamiast mieszkania w nowym budownictwie można kupić ponad dwa razy większe w bloku z wielkiej płyty – mówi Turek.

Niższych cen można też szukać poza dużymi miastami. Na obrzeżach aglomeracji oferta deweloperów jest nawet o jedną trzecią tańsza niż w mieście. Problemem mogą być jednak trudności komunikacyjne. Mankamentem jest też zwykle standard deweloperski wymagający dodatkowych prac. To koszt rzędu minimum kilkuset złotych w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Jakie są zalety mieszkania za miastem? Wraz z rozwojem aglomeracji, obrzeża zyskują coraz lepsze połączenie z centrum. Lokalizacja jest coraz więc bardziej atrakcyjna.

– Chcąc sprzedać tego typu lokal w perspektywie nawet 10 lat będzie się dysponowało relatywnie nowym mieszkaniem o przyzwoitym standardzie – dodaje Turek.

Tego nie można powiedzieć o mieszkaniach z wielkiej płyty. Z roku na rok są w gorszym stanie. Warto więc sprawdzić propozycje deweloperów, budujących na przedmieściach.