MKTG SR - pasek na kartach artykułów

Spadek cen mieszkań coraz mniej prawdopodobny. Wzrosła sprzedaż, ale deweloperom niespieszno do uzupełniania oferty

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Na spadek cen mieszkań od dewelopera czeka wiele osób, jednak eksperci nie mają wielkich nadziei.
Na spadek cen mieszkań od dewelopera czeka wiele osób, jednak eksperci nie mają wielkich nadziei. Wojciech Matusik/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Na spadek cen mieszkań na rynku pierwotnym się nie zanosi – wynika z najnowszego raportu GetHome.pl. Choć sprzedaż nieruchomości w lutym 2023 r. wzrosła, deweloperzy nie zwiększyli odpowiednio podaży i wolą budować mniej, a za to dla zamożniejszej części społeczeństwa. Sytuacji nie zmieniło nawet pewne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych.

Spis treści

Spadek cen mieszkań mało prawdopodobny. Deweloperzy przestawili się na inną klientelę

Niska zdolność kredytowa w połączeniu z wysokimi cenami mieszkań utrudniają dziś zakup nieruchomości wielu osobom. Choć część klientów liczyła, że związany z tym spadek sprzedaży lokali skłoni deweloperów do obniżek, tak się nie stało. Jak podaje raport GetHome.pl, kupujący mogą liczyć na rozmaite promocje i bonusy, ale wyraźnych spadków cen ofertowych w dużych miastach nie widać. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Katowicach i Gdańsku średnia spadła w styczniu o 1 proc., a w lutym o 2 proc. (miesiąc do miesiąca). Natomiast w Krakowie i Łodzi średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań utrzymała w lutym poziom ze stycznia. Były też jednak i podwyżki średniej, np. w Warszawie aż o 5 proc.

Zmiany średnich cen mieszkań miesiąc do miesiąca
Zmiany średnich cen mieszkań miesiąc do miesiąca GetHome.pl

– Deweloperzy zdają sobie sprawę, że podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony tych, którzy kupują mieszkania za kredyt. Wzięcie mają wciąż mieszkania i apartamenty budowane w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie, na które mogą sobie pozwolić osoby zamożne, często niepotrzebujące wsparcia kredytowego – wskazuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. – Powyższe zjawiska najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w ostatnich 12 miesiącach radykalnie się zmieniła. Np. w Poznaniu odsetek mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 11 proc. do 3 proc. Równocześnie z 10 proc. do 16 proc. wzrósł tu odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za metr.

Podobną sytuację widać w stolicy, gdzie w lutym jeden z deweloperów wprowadził do sprzedaży ponad 330 mieszkań ze średnią ceną ok. 24 tys. zł za m kw. (czyli o 10 tys. zł powyżej średniej ceny w Warszawie). Inny wprowadził pulę lokali kosztujących 17,5 tys. zł/m kw. Wyraźnie widać, że deweloperzy, którym nie minął zapał do budowania mieszkań, dedykują je głównie zamożnym klientom. W tej sytuacji trudno oczekiwać zauważalnych obniżek średnich cen w najbliższej przyszłości.

– Dodajmy, że w większości największych miast średnia cena metra kwadratowego mieszkań deweloperskich jest wyższa niż kupowanych z drugiej ręki – zauważa ekspert.

Ożywienie w kredytach hipotecznych. Pomogła rekomendacja KNF i decyzje RPP

Co w takiej sytuacji mają zrobić klienci kredytowi? Na razie dane pokazują, że z nieco większym optymizmem wnioskują o przyznanie pieniędzy. Według Biura Informacji Kredytowej luty przyniósł wyraźne ożywienie w kredytach hipotecznych – po trwającym ponad pół roku zastoju liczba składanych wniosków znów sięgnęła 19 tys. miesięcznie. Jednak najpewniej dopiero w kolejnych miesiącach przyniesie to efekty w postaci zwiększonej liczby udzielonych kredytów. W styczniu było ich bowiem rekordowo mało – zaledwie 6,2 tys.

Kredyty mieszkaniowe
Kredyty mieszkaniowe GetHome.pl

– Wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi może wynikać z przekonania, że ich oprocentowanie już nie wzrośnie – spekuluje ekspert GetHome.pl. – Bardziej prawdopodobnym scenariuszem jest zaś ich spadek. Przypomnijmy, że od pół roku Rada Polityki Pieniężnej nie podnosiła stóp procentowych. Od listopada ubiegłego roku stopa trzymiesięcznego WIBOR, która jest składnikiem oprocentowania kredytów mieszkaniowych spadła z poziomu ok. 7,6 proc. do ok. 6,9 proc.

Na ożywienie w kredytach bez wątpienia wpłynęła też rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która dała bankom zielone światło do obniżenia buforu ostrożnościowego (z 5 proc. do 2,5 proc.) na wypadek wzrostu oprocentowania kredytów. Jak wskazują eksperci, zastosowanie przez banki wytycznych KNF oznaczałoby poprawę zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań nawet o 20 proc.

Popyt na nowe mieszkania wzrósł, ale deweloperzy ograniczają podaż

Lepsza sytuacja w kredytach mieszkaniowych od razu dała się zauważyć w wynikach sprzedażowych deweloperów. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że łącznie w styczniu i lutym w siedmiu największych metropoliach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Łodzi, Poznaniu i Katowicach) deweloperzy sprzedali blisko 7,6 tys. mieszkań., czyli o 18 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Można to uznać za sporą niespodziankę. Co prawda np. w Poznaniu wyniki sprzedażowe firm deweloperskich w styczniu i lutym były nieco gorsze niż przed rokiem. Z drugiej strony w ciągu dwóch miesięcy 2023 r. poznańscy deweloperzy zawarli więcej umów deweloperskich niż przez trzy ostatnie miesiące 2022 r.

– Do biur sprzedaży firm deweloperskich najwyraźniej wrócili na razie głównie ci, którzy wstrzymali się z decyzją o zakupie mieszkania w obawie przed wzrostem oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Oczywiście mówimy tu o osobach, które mają zdolność kredytową. Jednak wciąż jest ona na tyle niska, że największe wzięcie miały niewielkie mieszkania. W dalszym ciągu we wszystkich metropoliach najlepiej sprzedawały się mieszkania dwupokojowe – zauważa Wielgo.

W wielu miastach w lutym wzrosła też sprzedaż kawalerek, które zapewne nabywali głównie inwestorzy. Jak wskazuje ekspert, to ożywienie mogło mieć związek z planowanym na lipiec uruchomieniem programu „Pierwsze Mieszkanie”, ale i pojawiającymi się zapowiedziami utrudnień w inwestycyjnym zakupie nieruchomości.

Jakie mieszkania najchętniej kupowano od deweloperów w styczniu i lutym
Jakie mieszkania najchętniej kupowano od deweloperów w styczniu i lutym GetHome.pl

Wzrost sprzedaży mieszkań nie skłonił jednak deweloperów do zwiększenia podaży lokali na rynku. Jak podaje raport, w ostatnich pięciu latach nie było tak słabego początku roku pod względem liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W siedmiu analizowanych miastach trafiło ich na rynek tylko nieco ponad 4,2 tys., co jest wynikiem gorszym od ubiegłorocznego aż o 45 proc. W efekcie skurczyła się liczba mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec lutego oferowały one w siedmiu największych miastach łącznie ok. 30,2 tys. lokali, czyli o 9 proc. mniej niż w końcówce ubiegłego roku.

– W Warszawie w zaledwie dwa miesiące oferta nowych mieszkań skurczyła się o 14 proc., a we Wrocławiu – o 15 proc. Jedyną metropolią, w której odnotowaliśmy duży wzrost liczby oferowanych mieszkań był Poznań (aż o 18 proc.). W styczniu i lutym tutejsi deweloperzy wprowadzili ich do sprzedaży za pośrednictwem portalu RynekPierwotny.pl blisko tysiąc, czyli więcej niż łącznie w pięciu poprzednich miesiącach – podaje Wielgo.

Lustereczko powiedz przecie

Materiały promocyjne partnera
od 12 lat
Wideo

Jak złodzieje oznaczają domy, które chcą okraść?

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!
Wróć na kurierlubelski.pl Kurier Lubelski