MKTG SR - pasek na kartach artykułów

Sprzedaż mieszkania ze spadku. Kiedy można to zrobić i co z podatkiem dochodowym? Oto formalności związane z dziedziczeniem nieruchomości

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
W przypadku sprzedaży mieszkania ze spadku trzeba pamiętać o obowiązku podatkowym.
W przypadku sprzedaży mieszkania ze spadku trzeba pamiętać o obowiązku podatkowym. 123RF.com
Do sprzedaży mieszkania ze spadku można przystąpić w zasadzie od razu po jego uzyskaniu. Wiąże się to jednak z kilkoma formalnościami oraz koniecznością zapłacenia podatku dochodowego. Wyjaśniamy, jak spieniężyć nieruchomość otrzymaną w drodze dziedziczenia oraz kiedy można uniknąć związanej z tym daniny.

Spis treści

Sprzedaż mieszkania ze spadku – kiedy można do niej przystąpić?

Mieszkanie czy inna nieruchomość otrzymana w drodze dziedziczenia staje się naszą własnością w momencie nabycia spadku, czyli teoretycznie wraz ze śmiercią spadkodawcy. Ponieważ jednak spadkobiorca musi najpierw załatwić parę formalności, w praktyce sprzedaż mieszkania ze spadku jest możliwa od momentu uzyskania aktu poświadczenia dziedziczenia albo postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Posiadanie któregoś z tych dokumentów jest bowiem niezbędne, żeby mogło dojść do spieniężenia lokalu.

Niestety, uzyskanie tych dokumentów nie zawsze jest proste, zwłaszcza gdy spadkobierców jest kilku i brakuje między nimi zgody co do podziału spadku. Nieraz jedynym rozwiązaniem pozostaje czasochłonna droga sądowa. Jeśli nie interesuje nas spadek i chcemy uniknąć tego typu komplikacji, warto pamiętać o możliwości odrzucenia spadku. Korzystając z tej opcji, uwalniamy się od wszelkiej odpowiedzialności za nieruchomość po zmarłym, co może być korzystne np. w sytuacji, gdy dziedziczone mieszkanie jest zadłużone lub bardzo zniszczone. Na odrzucenie spadku jest 6 miesięcy, a żeby to zrobić, wystarczy złożyć odpowiednie oświadczenie przed notariuszem lub sądem.

Jakie dokumenty są potrzebne, by sprzedać nieruchomość po zmarłym?

Aby można było spieniężyć nieruchomość po zmarłym, niezbędne jest przede wszystkim posiadanie dokumentu poświadczającego, że ją odziedziczyliśmy. Możliwości są dwie, z czego prostszy do uzyskania jest akt poświadczenia dziedziczenia. Otrzymuje się go u notariusza – wystarczy, że wszyscy spadkobiercy stawią się u niego jednocześnie i wyrażą zgodę na ustalony podział majątku (np. wskazany w testamencie). Należy mieć przy sobie akt zgonu oraz dokumenty poświadczające stan cywilny osób dziedziczących (np. akt ślubu, wyrok rozwodowy).

Jeśli między spadkobiercami nie ma zgody co do podziału majątku, uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia staje się niemożliwe. Wystarczy, że sprzeciwi się jedna osoba. Wówczas pozostaje jedynie wejście na drogę sądową i uzyskanie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Takie sprawy niestety ciągną się zwykle latami. Jeśli jednak uda się dowieść swoich racji, można uzyskać korzystniejszy podział majątku niż pierwotny – czasem możliwe jest nawet wywalczenie dla siebie całego spadku.

Inne dokumenty, które zazwyczaj są potrzebne do sprzedania odziedziczonej nieruchomości to:

  • zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o tym, że wywiązaliśmy się z obowiązku podatkowego (lub o zwolnieniu z podatku albo jego wygaśnięciu),
  • zaświadczenie ze spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z czynszem i innymi opłatami,
  • zaświadczenie ze spółdzielni czy wspólnoty o braku osób zameldowanych w lokalu,
  • odpis księgi wieczystej,
  • akt notarialny potwierdzający, że nabyliśmy nieruchomość,
  • dokumenty związane z kredytem hipotecznym (jeśli na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka).

Warto pamiętać, że powyższa lista nie jest zamknięta – w zależności od konkretnego przypadku mogą być wymagane dodatkowe dokumenty, o czym poinformuje strony notariusz.

Sprzedaż mieszkania ze spadku – jakie formalności?

Największą trudnością przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania czy domu jest zgromadzenie wymaganych dokumentów. Gdy już mamy wszystko, czego potrzebujemy, procedura sprzedaży jest na ogół taka sama, jak przy każdej innej nieruchomości. Właściciel zamawia wycenę lokalu, ustala na jej podstawie cenę sprzedaży i zamieszcza ogłoszenie samodzielnie lub przy wsparciu biura nieruchomości. Następnie strony transakcji spotykają się u notariusza i zawierają umowę kupna-sprzedaży.

Warto pamiętać, że jeśli odziedziczona nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, to do sprzedaży konieczna jest zgoda ich wszystkich. W praktyce taka sytuacja niestety często utrudnia sprzedaż, bo np. jedno ze spadkobierców blokuje transakcję lub mieszka w innym kraju i trudno jest się z tą osobą skomunikować. Rozwiązaniem tego problemu może być odkupienie od innych współwłaścicieli ich udziałów (spłacenie tych osób) i zostanie jedynym właścicielem. Tu jednak ponownie przeszkodą bywa brak zgody ze strony jednego z zainteresowanych.

Sprzedałeś odziedziczoną nieruchomość? Pamiętaj o podatku dochodowym

Sprzedaż mieszkania ze spadku oznacza konieczność zapłacenia podatku dochodowego. Zasady są tu podobne jak przy każdej innej sprzedaży – jeśli doszło do niej w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości, daninę trzeba zapłacić. Jest jednak pewna kluczowa różnica. W przypadku dziedziczenia okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył spadkodawca – nie spadkobiorca. Innymi słowy, liczy się nie to, kiedy odziedziczyliśmy mieszkanie lub dom, tylko kiedy zmarły wszedł w jej posiadanie. Przykładowo jeśli odziedziczyliśmy dom jednorodzinny wybudowany 10 lat temu, to okres 5 lat od „nabycia” przez spadkodawcę już dawno upłynął i nie musimy martwić się podatkiem.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości wynosi 19 proc. od dochodu uzyskanego w ramach transakcji. Dochód jest tu rozumiany jako różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu. W praktyce wyliczanie podatku bywa dość skomplikowane – najlepiej zapytać o tę kwestię notariusza.

Jak uniknąć podatku przy sprzedaży nieruchomości? Pomoże ulga mieszkaniowa

Jak wspomniano, najprostszym sposobem na uniknięcie płacenia podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania jest odczekanie 5 lat – po upływie tego okresu danina już nie obowiązuje. Spadkobierca nie zawsze ma jednak taką możliwość lub zależy mu na szybkim uzyskaniu pieniędzy. Wówczas warto pamiętać o jeszcze jednej możliwości uniknięcia podatku, jaką jest ulga mieszkaniowa.

Ulga mieszkaniowa przysługuje każdemu, kto w ciągu 3 lat od sprzedaży nieruchomości przeznaczy uzyskane z tego tytułu przychody na własne cele mieszkaniowe. Okres 3 lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży. Liczą się zarówno przychody ze zbycia nieruchomości lub jej części, jak i przychody uzyskane dzięki zbyciu udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co ważne, frazy „własne cele mieszkaniowe” nie można rozumieć dowolnie. Przepisy dokładnie określają, co mieści się w tej definicji, a co nie. Za własne cele mieszkaniowe uznaje się m.in.:

  • zakup lokalu lub budynku mieszkalnego (albo jego części),
  • zakup udziału w lokalu lub budynku mieszkalnym,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (lub udziału w nim),
  • zakup działki budowlanej pod dom jednorodzinny lub blok,
  • remont własnego budynku mieszkalnego,
  • wydatki poniesione na budowę domu,
  • nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budynek mieszkalny,
  • rozbudowa, nadbudowa lub przebudowa własnego lokalu lub budynku mieszkalnego,
  • zakup i instalacja mebli i wyposażenia takiego jak m.in. kuchenka gazowa, piekarnik, pochłaniacz kuchenny, meble na wymiar.

Wyszczególnienie tego, które meble i sprzęty wliczają się do ulgi mieszkaniowej, można znaleźć w interpretacji przepisów opracowanej przez Ministerstwo Finansów. Więcej na temat tego, kiedy możliwe jest uniknięcie podatku, dowiesz się z artykułu o uldze mieszkaniowej.

Dodaj firmę
Logo firmy Ministerstwo Finansów
Warszawa, ul. Świętokrzyska 12
Autopromocja
emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Strefa Biznesu: Zwolnienia grupowe w Polsce. Ekspert uspokaja

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Materiał oryginalny: Sprzedaż mieszkania ze spadku. Kiedy można to zrobić i co z podatkiem dochodowym? Oto formalności związane z dziedziczeniem nieruchomości - RegioDom.pl

Wróć na kurierlubelski.pl Kurier Lubelski