Ciężko o duży kredyt hipoteczny? Na początek weź może kredyt na zakup działki. Jak pożyczyć najkorzystniej, unikając pułapek? [8.04.2022]

Nie od dziś wiadomo, że najlepszą porą roku nie tylko na remont, a przede wszystkim na rozpoczęcie budowy własnego domu, jest wiosna. Jednak zanim „pierwsza łopata” zostanie wbita w ziemię, trzeba posiadać do tego odpowiednie miejsce.

To oczywiste. Ci, którzy nie dostali działki w spadku, ani nie posiadają wystarczającej sumy na kupno gruntu z własnej kieszeni, muszą poszukać zewnętrznego finansowania.

Osoby marzące o zamieszkaniu we własnych czterech kątach najczęściej wybierają kredyt hipoteczny. Tylko w zeszłym roku zawartych zostało aż 256 tys. umów dotyczących zaciągnięcia zobowiązania tego rodzaju, co stanowi największy wynik od 14 lat. Natomiast kwota nowo udzielonych kredytów wyniosła ponad 86 mld zł . Jednak możliwość zakupu działki pod budowę domu dzięki kredytowi hipotecznemu, nadal nie jest powszechną wiedzą wśród potencjalnych kredytobiorców. Czym różni się taki kredyt od tego zaciąganego na zakup stojącej już nieruchomości? Jak wygląda proces starania się o środki z banku i o jakich formalnościach należy pamiętać? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Jak wynika z zestawienia portalu Bankier.pl ze stycznia 2022 r., w ciągu roku większość działek budowlanych
w naszym kraju znacznie podrożała. Największy wzrost dotyczy Gdańska, gdzie parcele o powierzchni mniejszej niż 8 arów zdrożały średnio aż o 103% (2020 vs 2021 r.) ! Najprawdopodobniej jednak to nie koniec podwyżek.

– Pandemiczna rzeczywistość przeobraziła potrzeby Polaków. Po dwóch latach nie mamy do tego żadnych wątpliwości. Znaczna grupa konsumentów rezygnuje obecnie z kupna własnego mieszkania, które drożeją jeszcze w szybszym tempie niż grunty, na rzecz budowy domu. Zwiększa się tym samym również popyt na działki budowlane, a im więcej chętnych, tym ceny również windują. Najdrożej jest oczywiście w dużych miastach. Jeśli zależy komuś na niskiej cenie i problemem nie jest daleka odległość od dużych aglomeracji, dobrze jest poszukać parceli w mniejszych miejscowościach lub na terenach wiejskich – podpowiada Jan Wojtczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Fakt, że w wielu przypadkach budowa domu jest tańsza niż kupno lokum (szczególnie w większym mieście), nie oznacza jednak, że kupujemy działki „od ręki” ze środków własnych. Niemała grupa konsumentów decyduje się zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup parceli, która będzie stanowiła pierwszy krok na drodze realizacji marzenia o własnym domu.

Kredyt hipoteczny na zakup działki jest podobnym kredytem do tego udzielanego na zakup mieszkania czy domu. Dlatego kredytodawca zanim podejmie decyzję o przyznaniu finansowania, dokładnie sprawdzi zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy. W tym celu weźmie pod uwagę m.in. zarobki i wydatki osoby składającej wniosek. Oprócz tego istotna jest również forma zatrudnienia.

Najlepiej, jeśli wnioskodawca posiada stałe źródło dochodów i umowę o pracę na czas nieokreślony. Należy jednak pamiętać, że nawet, jeśli ktoś nie spełnia powyższych warunków, wciąż ma szanse otrzymać środki z banku. Niezależnie od formy zatrudnienia kredytodawca sprawdzi również historię kredytową, na którą składają się nie tylko spłacone już zobowiązania, ale również te spłacane obecnie.

– Bardzo ważną informacją dla banku jest terminowość spłacanych rat. Każde opóźnienie w płatnościach może wpływać negatywnie na ocenę kredytobiorcy. Przed złożeniem wniosku do banku dobrze jest się upewnić, że nie widniejmy na żadnej liście dłużników, np. w KRD. Czasem możemy nawet o tym nie wiedzieć. Do takiego rejestru trafia się, posiadając minimum 30-dniowe opóźnienie w spłacie zadłużenia (liczone od wysłania wezwania do zapłaty) na kwotę wyższą niż 200 zł. W praktyce na liście dłużników można znaleźć się przez nieopłacony mandat za „jazdę na gapę”. Jeśli okaże się, że mamy zaległe zobowiązanie, wtedy postarajmy się je jak najszybciej uregulować, a dopiero później starać o kredyt - podpowiada Lidia Staszewska-Pazio, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.

- Również krótka historia kredytowa lub jej zupełny brak nie wpływa pozytywnie na ocenę banku, który nie ma wystarczających informacji, aby scharakteryzować wnioskodawcę, jako osobę wiarygodną. Dlatego jeśli ktoś myśli o złożeniu wniosku do banku o kredyt hipoteczny, dobrze byłoby, aby najpierw zbudował swoją wiarygodność poprzez np. dokonanie zakupu na raty, które będzie terminowo spłacać. Taki „zabieg” pozwoli zwiększyć szansę na pozytywne rozpatrzenie wnioski kredytowego – dodaj Lidia Staszewska-Pazio.

Na tym podobieństwo obu produktów – kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości i kredytu hipotecznego na zakup działki się kończy. Czas poznać główne różnice.

• Dokumenty
• Wysokość wkładu własnego
• Rodzaj zabezpieczenia

Dokumenty. Starając się o kredyt hipoteczny na zakup działki, kredytobiorca musi dostarczyć do banku szereg niezbędnych dokumentów. Jednym z nich jest odpis z Księgi Wieczystej nieruchomości gruntowej umożlwiający nie tylko weryfikację właściciela działki, ale również sprawdzenie tego, czy parcela nie jest obciążona np. hipoteką. Oprócz tego trzeba dostarczyć również akt notarialny będący potwierdzeniem prawa własności zbywającego działkę. Ponadto, nie obejdzie się bez umowy przedwstępnej spisanej z osobą, od której chcemy kupić nieruchomość (czasem zamiennie część banków akceptuje oświadczenie o zamiarze jej kupna/sprzedaży). To jednak nie koniec wymaganych dokumentów'

– Bank do podjęcia decyzji potrzebuje poznać więcej szczegółowych informacji o działce, np. dowiedzieć się, jak ukształtowana jest powierzchnia parceli, a także czy na terenie działki obowiązują specjalne regulacje dotyczące ochrony środowiska. Jest to konieczne, aby móc rozpocząć na działce budowę. Takich informacji dostarczy bankowi decyzja o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu lub jej zamiennik w postaci np. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wyjaśnia Jan Wojtczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Oprócz tego konieczne jest przedstawienie wypisu oraz wyrysu z ewidencji gruntów (lub kopia mapy ewidencyjnej), a także dokumentu, który potwierdzi wniesienie wkładu własnego.

Wysokość wkładu własnego. Chcąc nabyć mieszkanie czy dom z pomocą kredytu hipotecznego, na rynku bez problemu możemy znaleźć oferty z 20% wkładem własnym. Zdarza się również, że banki zgadzają się na niższy wkład, nawet w wysokości zaledwie 10% inwestycji.

Inaczej jest w przypadku zobowiązania zaciąganego na zakup działki. W takim przypadku kredytobiorca powinien liczyć się z tym, że bank będzie wymagać wyższej kwoty: od 20% do nawet do 50% wartości parceli. Jest to spowodowane tym, że działki często uznawane są przez bank jako zabezpieczenie o mniejszej wartości od stojącej już nieruchomości.

Rodzaj zabezpieczenia. - W przypadku nabycia mieszkania czy domu na kredyt, zabezpieczeniem dla banku jest sama nieruchomość. Wydawałoby się, że taką analogię stosuje się również w przypadku kupna działki. Czy rzeczywiście tak jest? Jak zauważa Lidia Staszewska-Pazio, nie zawsze: – To, czy działka sama w sobie będzie mogła stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego, uzależnione jest przede wszystkim od jej wartości dla banku. Niektóre parcele, np. te położone na terenach uznawanych za nietrakcyjne, mogą być sklasyfikowane przez kredytodawcę jako trudno zbywalne, co wpływa na obniżenie ich wartości. Jednak należy pamiętać, że odrzucenie wniosku w jednym banku nie oznacza, że to samo stanie się w drugim. Warto więc zorientować się, np. z pomocą pośrednika finansowego, który bank najprawdopodobniej będzie skłonny uznać naszą działkę jako wystarczające zabezpieczenie kredytu.

Warto również wiedzieć, że nawet jeśli bank nie zaakceptuje wskazanej parceli, potencjalny kredytobiorca jako zabezpieczenie kredytu może przedstawić także inną nieruchomość – ważne, by nie była ona obciążona hipoteką. A co jeśli wnioskodawca nie jest w stanie tego zrobić? Alternatywą dla kredytu hipotecznego może być kredyt gotówkowy, który jest łatwiejszy do uzyskania. Z drugiej strony należy pamiętać, że jest to też opcja droższa, a maksymalna kwota jaką można otrzymać wynosi zgodnie z przepisami ustawy o kredycie konsumenckim nie więcej niż 255 tys. zł jednorazowo.

Nie każdy jest tego świadomy, ale w niektórych bankach jednym udzielonym kredytem hipotecznym możemy sfinansować od razu dwie inwestycje: zakup działki i budowę domu. Takie rozwiązanie ma kilka plusów. Między innymi umożliwia kredytobiorcy uzyskanie korzystniejszych warunków, np. niższego wymaganego wkładu własnego. Po drugie, wszystkie formalności można załatwić za jednym razem i mieć pewność finansowania obu swojej inwestycji, nawet jeszcze przed etapem przysłowiowej „dziury w ziemi”.

– Obecnie zapożyczenie się na bardzo wysokie sumy pieniędzy, potrzebne przy jednoczesnym zakupie działki
i rozpoczęciu budowy domu, może być niemożliwe dla sporej grupy konsumentów. W wyniku kilkukrotnych podwyżek stóp procentowych znacząco spadła zdolność kredytowa części Polaków - – wyjaśnia Jan Wojtczak, ekspert ZFPF, Lendi.

- Dlatego kredytem „2 w 1” powinny zainteresować się przede wszystkim osoby, które są pewne, że nawet w razie niespodziewanych zdarzeń losowych, np. chwilowej utraty pracy, będą w stanie spłacić tak duże zobowiązanie. Nie oznacza to jednak, że jeden kredyt zarówno na kupno działki, jak i budowę domu jest niedostępny dla pozostałej grupy konsumentów, o mniej stabilnych źródłach dochodu. To czy bank przyzna kredyt jest tak naprawdę kwestią uzależnioną od wielu czynników i często brak 100% wpasowania się w profil „idealnego” kredytobiorcy nie przekreśla szans na otrzymanie pieniędzy – dodaje Jan Wojtczak.

Galopująca inflacja „zmusza” Radę Polityki Pieniężnej do podwyższania stóp procentowych (obecnie stopa referencyjna znajduje się na poziomie 3,5%), a te z kolei wpływają na oprocentowanie kredytów. W takiej sytuacji znaczna część potencjalnych kredytobiorców może zastanawiać się, czy zaciągnięcie zobowiązania w tym momencie jest dobrym rozwiązaniem.

– Uniwersalna i jednoznaczna odpowiedź na pytanie, czy warto teraz zaciągnąć kredyt hipoteczny nie istnieje. Z jednej strony mamy do czynienia ze wzrastającymi ratami kredytów, ale też z rosnącą inflacją, czyli również automatycznie niższą siłą nabywczą, która przekłada się na mniejszą zdolnością kredytową. Z drugiej, najprawdopodobniej to nie koniec podwyżek stóp procentowych dokonywanych przez RPP. Do tego dochodzi nowa rekomendacja od KNF (Komisji Nadzoru Finansowego), który wzywa banki do zaostrzenia przepisów dotyczących wyliczania zdolności kredytowej. Te dwa czynniki spowodują znaczący spadek dostępnej kwoty kredytu - mówi Lidia Staszewska-Pazio.

- Może więc okazać się, że za jakiś czas część potencjalnych kredytobiorców w ogóle nie będzie w stanie uzyskać pożądanej sumy pieniędzy. Dla niektórych jest to więc ostatni moment, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup wymarzonej działki, domu czy mieszkania. Jednak należy podejść do tego rozsądnie, nie warto zapożyczać się „pod korek”, bo jeśli nasze raty wzrosną i dodatkowo sytuacja finansowa ulegnie pogorszeniu, możemy mieć trudności ze spłatą zobowiązania – dodaje skspertka.

W rozsądnym podejściu do tematu może nam pomóc pośrednik finansowy, który nie tylko wstępnie wyliczy naszą zdolność kredytową, ale pomoże również oszacować nasze możliwości finansowe co do przyszłej spłaty zobowiązanie. Dodatkowo przedstawi i opisze nam niezbędne dokumenty, które należy skompletować, starając się o kredyt hipoteczny na zakup działki.