Czy program „Mieszkanie plus” to dobry pomysł?

Program „Mieszkanie plus” jest dobrą zmianą w ramach zaniedbywanej przez lata polityki mieszkaniowej państwa. W Polsce przypada 360 mieszkań na 1000 mieszkańców, a m.in. dzięki takiemu programowi w 2020 roku wskaźnik ten ma wzrosnąć do 388. Na mieszkanie socjalne czy komunalne oczekuje się po kilka lat (czasami bezskutecznie). Potrzeba ok. 2 milionów mieszkań, aby zaspokoić najpilniejsze potrzeby Polaków, którzy chcą żyć w godnych i bezpiecznych dla zdrowia warunkach.

Państwo nie może zapewnić mieszkania wszystkim obywatelom. Ale powinno wspierać tych, którzy nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. Nie każdego stać na to, aby kupić sobie mieszkanie na własność lub wynająć je po cenach rynkowych, dlatego propozycja rządu dotyczy tanich lokali na wynajem z opcją ich przyszłego wykupu. Pomysł ten należy ocenić pozytywnie z kilku powodów: jest bardzo duży popyt na takie mieszkania, opcja przyszłego wykupu mobilizuje do długoterminowego oszczędzania i dbania o wynajmowany lokal i jest to inwestycja w człowieka, jego rodzinę i następne pokolenia.

Wprowadzenie pomysłu w życie może sprawić, że ceny na prywatnym rynku najmu mogą ulec obniżeniu, a ceny za metr kwadratowy mieszkań od deweloperów zostaną zahamowane. Złotówka zainwestowana w takie mieszkania generuje 38 groszy dochodu dla budżetu państwa. Prowadzi to do tego, że rozwijają się sektory okołobudowlane, zyskują firmy zajmujące się pracami wykończeniowymi i sprzedażą wyposażenia mieszkań, a gminy inwestują w infrastrukturę (co jest cenne, jeśli mieszkania będą usytuowane na obrzeżach miast). Ponadto inwestycja generuje dochody z tytułu najmu części lokali na działalność komercyjną (sklepy, przedszkola, gabinety lekarskie, punkty usługowe).

Poznaliśmy ogólne założenia rządowego programu „Mieszkanie plus” i moje wątpliwości budzi forma pozyskania gruntu do realizacji. Pojawiają się informacje, że grunt pod budowę mieszkań inwestor dostanie po zerowych lub niskich cenach, np. od PKP. Gdzie koleje mają ziemię? Przy torach, czyli w mało atrakcyjnym sąsiedztwie. Które jeszcze instytucje państwowe lub firmy mają grunty do oddania? Agencje Nieruchomości Rolnej? Wojsko? Uczelnie?

Twórcy programu zakładają, że czynsz za wynajem 1 mkw. mieszkania będzie kosztował 10 - 20 zł. Przy średnim czynszu w wysokości 15 zł za metr i mieszkaniu o powierzchni 50 mkw. mamy 750 zł czynszu miesięcznie plus opłaty licznikowe. To nie jest niska kwota. Mam wrażenie, że to jest projekt przygotowywany pod Warszawę i największe miasta.

Pomysłodawcy zapowiadają, że osoby wynajmujące mieszkania w ramach programu będą miały możliwość dojścia do własności. Na razie nie wiemy, czy spłata kredytu zaciągniętego na budowę będzie zawarta w czynszu. Nasuwają się kolejne pytania: Kto ma udostępnić grunty? Komu i na jakich zasadach?

Ziemia stanowi około 15 -20 proc. wartości mieszkania lub domu. A kto będzie finansował wykonanie inwestycji i na jakich zasadach? Co do możliwości późniejszego wykupu mieszkań, to przypominam, że od 2011 r. istnieją takie warunki w TBS-ach, a powstały już ponad 20 lat temu. Wykup nie jest atrakcyjny i jest bardzo rzadko wykorzystywany ze względu na konieczność zwrotu ulg, spłaty kredytów i odsetek.

Alternatywą dla osób, których obecnie nie stać na kupienie mieszkania, byłaby reaktywacja budownictwa spółdzielczego lokatorskiego. Tylko ta organizacja jest w stanie tanio budować mieszkania na wynajem. Propozycja rządu jest ciekawa, ale przy tylu niewiadomych obawiam się jej wykonania.