Kryzys? Jaki kryzys! 2013 najlepszym rokiem na zakup mieszkania

Rok 2013 będzie najlepszym rokiem na zakup mieszkania. Wizje pogłębiającej się recesji i idącego za nią spadku cen mogą działać negatywnie - budzić strach przed zakupami. Ale z drugiej strony mogą czy wręcz powinny sugerować najlepszy moment na kupno nieruchomości. Bo kupować warto właśnie w okresie bessy.

Cykle koniunkturalne na rynku są rzeczą naturalną. W 2005 roku wielu analityków uważało, że ceny nieruchomości osiągnęły apogeum i zaczną spadać. W rzeczywistości rosły przez następne dwa lata. Teraz natomiast mówi się o kolejnych spadkach cen w związku z globalnym kryzysem i deweloperach, którzy zmuszeni będą do dalszych cięć swojej "wysokiej" marży. Nic bardziej mylnego.

Obniżki cen mieszkań w skali makro nie są dobrym zjawiskiem. Marże deweloperskie są składową ceny. Każdy poważny deweloper z długoterminową strategią na rynku musi być rentowny jako przedsiębiorstwo. Jednak marże wcale nie są pozycją znaczącą w koszcie produktu, jakim jest mieszkanie.

O cenie metra kwadratowego decyduje w dużej mierze koszt zakupu gruntu pod inwestycję, który determinuje lokalizacja. Stąd różnica w cenie mieszkań w centrum, czy w prestiżowych dzielnicach, w stosunku do tych zlokalizowanych na obrzeżach miasta.

Niebagatelny wpływ na cenę ma koszt wytworzenia - fizyczny koszt budowy budynku mieszkalnego. Duże znaczenie ma to czy deweloper zatrudnia renomowanego generalnego wykonawcę, czy buduje staraniem własnym, poprzez kilka drobnych firm podwykonawczych. Drugie rozwiązanie jest tańsze, niesie jednak za sobą szereg konsekwencji wynikających głównie z różnic w jakości usług świadczonych przez podwykonawców, częstym braku koordynacji działań oraz profesjonalnego nadzoru.

I w końcu, na koszt wytworzenia produktu ma wpływ dobór materiałów budowlanych, wykończeniowych i urządzeń. Producenci oferują obecnie szeroki wachlarz wysokiej jakości materiałów i urządzeń, ale także tanich zamienników, których żywotność jest zdecydowanie krótsza, a jakość niepewna. W tej sytuacji, obniżki cen mieszkań nie uszczuplają wcale marży deweloperskiej, a odbijają się głównie na jakości wykonywanych prac budowlanych i zastosowanych rozwiązań. To z kolei zwiększa ryzyko usterek, większych awarii czy przekłada się wprost na wysokie koszty eksploatacji już od początku użytkowania nowego mieszkania. Z kolei ci deweloperzy, którym zależy na wysokim standardzie i bezawaryjnej "żywotności" mieszkań i domów, na stosowanie zamienników się nie zdecydują. Ale również nie ulegną presji wyścigu o najniższą cenę.

Czy jest jakaś granica tej pogoni? Odbiciem dla cen będzie kolejna hossa, która niewątpliwie nastąpi po okresie bessy. Krótkoterminowe strategie podążą za tymi wahaniami. A klienci? Cóż, znów będą się musieli odnaleźć w nowej rzeczywistości. Dlatego świadomi inwestorzy już dziś wykorzystają kończący się okres ustabilizowanych cen i ulokują kapitał w nieruchomości trafnie oceniając jej jakość i tym samym zwrot z inwestycji w przyszłości. Z kolei sceptycy i osoby wierzące w doniesienia o niekończącym się kryzysie, w oczekiwaniu na kolejne obniżki, zignorują obecny moment na dokonanie właściwej lokaty kapitału.

***
Jolanta Michalska jest ekspertem na rynku nieruchomości z wieloletni doświadczeniem zdobytym w czołowych firmach deweloperskich w kraju. Obecnie jest Dyrektorem Sprzedaży w firmie NAP Invest Group.