Najem instytucjonalny to bezpieczna opcja dla lokatorów - 4. część cyklu „Jak u siebie – wszystko o najmie instytucjonalnym”

Umowa najmu instytucjonalnego z jednej strony wydaje się prostsza niż najem okazjonalny – nie trzeba wskazywać miejsca do wyprowadzki i można ją zawrzeć na bardzo długi czas, nawet powyżej 10 lat. Jest jednak nieco bardziej złożona niż „zwykła” umowa najmu. W najmie instytucjonalnym niezbędne jest podpisanie u notariusza aktu o poddaniu się egzekucji, czyli ​​​​zobowiązanie zwrotu lokalu po zakończeniu umowy, połączone ze zobowiązaniem do pokrycia kosztów najmu wynikających z umowy. To warunki podobne jak w umowie najmu okazjonalnego i wciąż zgodne z ustawą chroniącą mieszkańca – jeśli wywiązuje się z umowy, może spokojnie zamieszkiwać lokal i właściciel nie może wypowiedzieć takiej umowy. Zawsze jednak dobrze jest umowę dokładnie przeczytać i sprawdzić, co dokładnie należy do obowiązków najemcy, a co zapewnia wynajmujący.

Umowy najmu instytucjonalnego mogą się różnić od tych zawieranych bez odwiedzania notariusza. Zazwyczaj są po prostu dłuższe – trzeba w nich zapisać wszystkie zasady i wymagania, które mogą obowiązywać obie strony, jednak nie są wymagane ustawowo. Istnieje szereg zagadnień, na które warto zwrócić szczególną uwagę:

• kto odpowiada za usterki i uszkodzenia wyposażenia mieszkania – szczególnie AGD, które najczęściej jest już w mieszkaniu;
• czy opisane są zasady waloryzacji czynszu najmu lub jego podnoszenia;
• jakie są zasady dotyczące kaucji – wyjątkowo w tej umowie można z niej w czasie najmu potrącać, a potem kaucję uzupełniać;
• w jakim stanie mieszkanie powinno być na koniec najmu;
• czy istnieje możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę w określonych ​​​​okolicznościach.

Ogólnie rzecz biorąc, ​​​​zawsze istnieje możliwość negocjowania zakończenia lub zmiany warunków umowy najmu – strony mogą dochodzić do porozumienia i wspólnie zmieniać jej treść. ​​​​Jednak w przypadku umów najmu, do których załączony jest akt o poddaniu się egzekucji, nie jest proste ingerowanie w treść, szczególnie w zakresie finansów. Najem instytucjonalny można zakończyć za porozumieniem stron, jednak takie rozwiązanie jest uzależnione od dobrowolnej zgody instytucji mającej też swoje długoletnie plany finansowe. Zakończenie może być uzasadnione szczególnymi okolicznościami, na przykład kiedy bardzo zmieni się sytuacja życiowa najemcy. Jest to bardzo ogólne sformułowanie, dlatego warto pamiętać o możliwości negocjacji i po prostu rozmowie, jeśli najemca jest w trudnej sytuacji i problemem może być ponoszenie opłat za mieszkanie. Wynajmujący raczej nie będzie wypowiadać umowy przed jej upływem, jeśli tylko najemca wywiązuje się z obowiązków. Przeważnie nie ma też takich opcji w umowie.

„Najem instytucjonalny to przewidywalne warunki na lata: fundusze lub zarządcy chętnie podpisują umowy najmu na 3-5 lat i dłużej, w większości przypadków nie ma problemów z przedłużeniem umów i pozostaniem w tym samym mieszkaniu, jeśli tylko zgłosimy to odpowiednio wcześnie. Kilkuletnie umowy to też przewidywalność dotycząca wysokości czynszów.”

Inwestycja PFR Nieruchomości S.A. Katowice, Nowy Nikiszowiec

Przeważnie umowa najmu instytucjonalnego zawiera zasady waloryzacji czynszu najmu o inflację – co roku w styczniu lub w lutym. Inne opłaty też mogą rosnąć, na przykład za prąd, wodę i kanalizację, ciepło i wywóz śmieci, ale to podwyżki niezależne od formy zajmowania mieszkania, takie same dla wszystkich w danej miejscowości. ​​​​Jeśli w umowie jest zapis o waloryzacji lub jest opisany inny mechanizm, to czynsz najmu nie będzie podnoszony w inny sposób w czasie trwania umowy najmu – to odróżnia najem instytucjonalny od najmu od osób prywatnych. Podwyżki czynszu mogą być dokonywane wyłącznie zgodnie z zapisami umowy najmu instytucjonalnego.

Zgodnie z regulacjami prawnymi za stan mieszkania odpowiada najemca. Jednak w przypadku najmu instytucjonalnego dbałość o standard i zachowanie dobrego stanu lokalu jest większa niż zazwyczaj, dlatego operatorzy często oferują pewne usługi dodatkowe. Warto sprawdzać zapisy umowy oraz regulaminy obowiązujące w poszczególnych budynkach. Często dostępne są usługi „złotej rączki” do drobnych napraw i udogodnień, czasem możliwość skorzystania z serwisu sprzątającego, a jeśli mieszkania nie są do końca wyposażone, to z długoterminowego wypożyczenia mebli. Zdarza się, że przy wyprowadzce najemca ma obowiązek pokrycia kosztów profesjonalnego sprzątania i malowania, jednak tego typu wymagania zawsze znajdziemy w umowie lub załącznikach jeszcze zanim je podpiszemy.

Umowy najmu instytucjonalnego nie są jeszcze stosowane na dużą skalę, ale zabezpieczają prawa najemców. Gwarantują mniej niespodzianek w kontakcie z profesjonalistami, ponieważ wszelkie zmiany czynszu muszą następować według zapisanych w umowie reguł, a wynajmujący nie może nagle „zmienić zdania” i wypowiedzieć umowy. ​​​​Zakończenie najmu też odbywa się zgodnie z przepisami i umową – czyli bez zaskoczeń. Warto jednak z rozwagą podpisywać wieloletnie zobowiązania, bo stabilność najmu oznacza dla obu stron określone obowiązki i może być trudno je zmienić.

Jak wskazują ostatnie badania największą grupę wśród najemców stanowią rodziny z dziećmi. To aż 40% osób, które są uczestnikami tego rynku. Zwłaszcza dla nich bezpieczeństwo i stabilność oraz jasne zasady korzystania z mieszkania są kluczowe.

Od dekady działając na profesjonalnym rynku najmu dokładamy wszelkich starań, by w przystępny sposób informować o warunkach najmu naszych mieszkań. Bezpieczeństwo naszych najemców opiera się na pewności, że zapisy umów najmu instytucjonalnego całkowicie zabezpieczają ich interesy. Zyskują pewność co do warunków finansowych najmu, okresu trwania umowy, trybu rozliczania kaucji oraz – jakże ważną – gwarancję prywatności.

Wiemy, że dziś jedną z kluczowych kwestii jest stabilność domowych budżetów. Jako wynajmujący nie możemy podnosić czynszu w okresie trwania umowy. Natomiast, wszystkich naszych najemców obowiązuje waloryzacja stawki czynszu zgodnie ze średniorocznym wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych. Zdajemy sobie sprawę z tego, że dla niektórych najemców jej tegoroczny poziom mógł być odczuwalny. W związku z tym wraz z Polskim Funduszem Rozwoju podjęliśmy działania, które mają na celu wsparcie stabilności finansowej mieszkańców naszych osiedli. Jednym z elementów wsparcia jest „zamrożenie” czynszu na obecnym poziomie do końca 2025 roku. Chcemy dać naszym najemcom pewność stałej opłaty za najem w ciągu najbliższych lat.

Inwestycja PFR Nieruchomości S.A. Katowice, Nowy Nikiszowiec