Jak sfinansować zakup nieruchomości za granicą

Kupno domu, apartamentu czy mieszkania za granicą jest proste, o ile posiadamy wystarczającą ilość środków na koncie, chociaż opatrzone jest zawsze mniejszym lub większym ryzykiem. Jakim? W przypadku modnej w ostatnich latach jako kierunek inwestycyjny Bułgarii takim ryzykiem jest niepewny status prawny. Cudzoziemcy mogą tam bowiem kupować nieruchomości, ale dotyczy to budynków lub ich części. Kupno zaś ziemi jest - podobnie zresztą jak u nas - nadal obwarowane tak wieloma uwarunkowaniami prawnymi, że prawie niemożliwe...

W Hiszpanii natomiast trzeba zwrócić uwagę na położenie nieruchomości. Te najbardziej atrakcyjne, czyli w pasie zabudowy nadmorskiej, trzeba dokładnie sprawdzać. Kilka lat temu rząd hiszpański postanowił uporządkować chaotyczną zabudowę. I tutaj znajdujemy analogię z naszym prawem. Pas wzdłuż wybrzeża jest chroniony i nie powinna znajdować się w nim zabudowa mieszkalna czy pensjonatowa. Nie zawsze przepis ten był przez deweloperów i indywidualnych inwestorów przestrzegany. Dlatego wiele nieruchomości jest z punktu widzenia prawa samowolkami...

Podobna sytuacja jest we wspomnianej już Bułgarii, gdzie eksplozja inwestycyjna nad Morzem Czarnym w dużej mierze opiera się na lekceważeniu przez deweloperów prawa, przepisów nie tylko budowlanych, ale również dotyczących ochrony środowiska i unikatowej przyrody.

Dlatego jeżeli podejmiemy decyzję o kupnie nieruchomości w innym kraju - najlepiej skontaktować się z firmami, które specjalizują się w transakcjach na tym rynku. Po pierwsze, znają one od podszewki kruczki prawne, po drugie, mamy dodatkową gwarancję bezpieczeństwa. Pośrednik ubezpieczony jest od ryzyka i w razie jakichś niepowodzeń możemy dochodzić swoich roszczeń i próbować minimalizować ewentualne straty.

Jest to szczególnie istotne w przypadku, gdy chcemy zakupić zagraniczną rezydencję w kredycie, bo może takich gwarancji zażądać bank.

Tutaj dochodzimy do sedna - gdzie można pożyczyć pieniądze na taką transakcję?

Skredytowanie nieruchomości położonej poza granicami RP nie należy do najłatwiejszych operacji finansowych. Wszystko dlatego, że żaden z banków nie ustanowi zabezpieczenia na takiej nieruchomości. Jednak dla chcącego nic trudnego, bo dobrym rozwiązaniem, które pozwoli nam kupić mieszkanie lub dom za granicą, jest rozdzielenie celu kredytowania od zabezpieczenia kredytu.

Bank może udzielić kredytu na zakup mieszkania za granicą, ale tylko pod warunkiem, że zabezpieczeniem kredytu będzie inna nieruchomość, która znajduje się w granicach Polski.

- Instytucje finansowe niechętnie akceptują zabezpieczanie na nieruchomości położonej poza granicami naszego kraju, ponieważ powoduje to utrudnienia lub brak możliwości windykacji w przypadku, gdy kredyt nie będzie regularnie spłacany - mówi Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus.

Jednak w sytuacji, gdy posiadamy nieruchomość na terenie Polski, która może być zabezpieczeniem kredytu (bo nie jest obciążona kredytem hipotecznym), mamy szansę ubiegać się o kredyt na zakup nieruchomości za granicą. Podejście banków do tego typu transakcji również nie jest jednolite i za każdym razem analiza wniosków będzie szczególnie wnikliwa.

Warto zwrócić uwagę, że w części banków istnieje również ograniczenie co do lokalizacji nieruchomości będącej celem kredytu i kredytem mieszkaniowym można skredytować zakup nieruchomości położonej tylko na terenie Polski. Oznacza to, że te banki będą w stanie udzielić kredytu, ale tylko jako pożyczkę hipoteczną. Klient otrzymuje środki na dowolny cel i tylko od niego zależy, na co je przeznaczy. Podstawowy rezultat, jaki z tego wynika, oznacza zdecydowanie wyższą marżę i oprocentowanie, a co za tym idzie także ratę kredytu.

Jednak w części banków, między innymi BZ WBK, Deutsche Bank, Getin Noble Bank, klient ma możliwość uzyskania kredytu z takim samym oprocentowaniem jak dla kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości położonej na terenie RP. Z założenia banki te stosują takie same warunki cenowe dla kredytów przeznaczonych na zakup nieruchomości niezależnie od ich położenia.

Istotna jest lokalizacja nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Ta nieruchomość bezwzględnie musi być zlokalizowana w Polsce. Jednak w wyniku analizy bank zawsze może podjąć decyzję o zastosowaniu wyższej marży czy też obniżeniu dopuszczalnego poziomu wskaźnika LTV (loan to value) ze względu na podwyższone ryzyko takiej transakcji.

Z uwagi na złożoność transakcji takie wnioski są rozpatrywane szczególnie wnikliwie i ostateczne warunki kredytu mogą być ustalone dopiero po przeanalizowaniu kompletu dokumentów. Dlatego w niektórych bankach decyzja o ostatecznym zakwalifikowaniu transakcji jest podejmowana dopiero po dokładnym przeanalizowaniu wszystkich dokumentów - podkreśla Krajkowski.

Oznacza to, że w zależności od lokalizacji i specyfiki transakcji inne banki także mogą udzielić kredytu przeznaczonego na zakup w cenie kredytu mieszkaniowego, a nie jako pożyczkę hipoteczną.

W przypadku zakupu nieruchomości położonej za granicą rozwiązaniem może być także zaciągnięcie kredytu w banku w kraju, w którym się ona znajduje. W takiej sytuacji wniosek jest rozpatrywany zgodnie z prawem miejscowym i procedurami banku, do którego się zwracamy.